Η απόφαση για την πώληση ενός ακινήτου συνοδεύεται από σημαντικές οικονομικές και γραφειοκρατικές παραμέτρους. Το πιο συχνό ερώτημα που απασχολεί τους ιδιοκτήτες είναι εάν φορολογείται το εισόδημα από πώληση ακινήτου και, αν ναι, πόσο θα κληθεί να πληρώσει ο πωλητής στην εφορία;

Η απάντηση στο ερώτημα αυτό εξαρτάται από την ιδιότητα του πωλητή (αν είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο), τη συχνότητα των συναλλαγών και το ισχύον φορολογικό πλαίσιο. Σε αυτό το άρθρο, θα αναλύσουμε όλα όσα ισχύουν, λύνοντας κάθε απορία με απλό και κατανοητό τρόπο.

Τι ισχύει για τα φυσικά πρόσωπα

Για τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών που είναι φυσικά πρόσωπα, τα νέα είναι θετικά. Όταν πουλάτε ένα σπίτι, ένα οικόπεδο ή ένα κατάστημα που ανήκει στην προσωπική σας περιουσία, το κέρδος που προκύπτει, η διαφορά δηλαδή μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης, ονομάζεται υπεραξία.

 

Με βάση τη νομοθεσία, ο φόρος υπεραξίας ακινήτων (15%) βρίσκεται σε συνεχή αναστολή. Αυτό σημαίνει ότι, τη δεδομένη στιγμή, ένας ιδιώτης που πουλάει το σπίτι του δεν πληρώνει φόρο επί του κέρδους που αποκομίζει από την αγοραπωλησία.

 

Ρωτήσαμε τους έμπειρους επαγγελματίες της Skoreal τι ισχύει για τα φυσικά πρόσωπα, και μας απάντησαν: «Η πώληση ενός ακινήτου από φυσικό πρόσωπο στην Ελλάδα παραμένει μια εξαιρετικά ευνοϊκή συναλλαγή, καθώς η αναστολή του φόρου υπεραξίας επιτρέπει στον πωλητή να εισπράξει το σύνολο του ποσού χωρίς φορολογικές κρατήσεις επί του κέρδους. Το μόνο που χρειάζεται είναι να δηλωθεί σωστά το ποσό στο Ε1 της εφορίας, ώστε να μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε μετά χωρίς πρόβλημα για τεκμήρια ή νέες αγορές».

Πότε η πώληση θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα;

Υπάρχει όμως μια σημαντική εξαίρεση που χρειάζεται προσοχή. Αν η εφορία κρίνει ότι η πώληση ακινήτων δεν γίνεται για τη διαχείριση της ιδιωτικής περιουσίας, αλλά με σκοπό την επίτευξη συστηματικού κέρδους, τότε η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική.

Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν:

  • Πραγματοποιούνται τρεις ή περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων μέσα σε διάστημα δύο ετών.
  • Το ακίνητο αγοράστηκε με προφανή σκοπό την άμεση μεταπώλησή του σε υψηλότερη τιμή.

Σε αυτή την περίπτωση, το κέρδος από την πώληση φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, με την αντίστοιχη φορολογική κλίμακα (από 9% έως 44%), ενώ ενδέχεται να απαιτηθεί και έναρξη βιβλίων στην ΑΑΔΕ.

Φόρος Μεταβίβασης: Ποιος τον πληρώνει;

Ένα σημείο που συχνά προκαλεί σύγχυση είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ). Ο φόρος αυτός ανέρχεται σε 3% επί της αντικειμενικής ή της εμπορικής αξίας (όποια είναι υψηλότερη) και επιβαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή και όχι τον πωλητή.

 

«Πολλοί ιδιοκτήτες που ετοιμάζονται να πουλήσουν το σπίτι τους αγχώνονται μήπως κληθούν να πληρώσουν τον φόρο μεταβίβασης», μας λέει η Skoreal. «Τα πράγματα είναι πολύ πιο απλά: ο φόρος 3% είναι 100% υποχρέωση του αγοραστή. Εσείς ως πωλητές δεν πληρώνετε ούτε ένα ευρώ γι’ αυτό το έξοδο στην εφορία».

 

Επομένως, ως πωλητής, δεν επιβαρύνεστε με τον φόρο μεταβίβασης. Τα μόνα έξοδα που συνήθως αναλαμβάνει ο πωλητής είναι:

  • Η αμοιβή του μηχανικού για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
  • Η αμοιβή του συμβολαιογράφου για τυχόν εξάλειψη υποθήκης, αν υπήρχε εξοφλημένο δάνειο.
  • Η συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή, εφόσον χρησιμοποιήθηκε μεσιτικό γραφείο.

Πώς δηλώνεται το ποσό στην εφορία;

Αν και το ποσό που εισπράττετε από την πώληση δεν φορολογείται ως εισόδημα, είναι υποχρεωτικό να δηλωθεί στη φορολογική σας δήλωση (Ε1) του αμέσως επόμενου έτους.

 

Το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο καταχωρίζεται στους ειδικούς κωδικούς του Ε1 που αφορούν την εισαγωγή κεφαλαίων από εκποίηση περιουσιακών στοιχείων. Αυτό αποτελεί ένα τεράστιο πλεονέκτημα, καθώς το ποσό αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί νόμιμα για:

  • Την κάλυψη τεκμηρίων διαβίωσης.
  • Την κάλυψη «πόθεν έσχες» για μελλοντικές αγορές, όπως η αγορά νέου ακινήτου, αυτοκινήτου ή επενδύσεων.

Τι ισχύει για τις εταιρείες (Νομικά Πρόσωπα);

Αν το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία (Ο.Ε., Ε.Ε., Ι.Κ.Ε., Α.Ε. κ.λπ.), τα πράγματα διαφέρουν σημαντικά. Το κέρδος που προκύπτει από την πώληση του ακινήτου λογίζεται ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα και προστίθεται στα συνολικά κέρδη της επιχείρησης, φορολογούμενο με τον εκάστοτε εταιρικό συντελεστή φορολογίας εισοδήματος.

 

Κλείνοντας, το εισόδημα από πώληση ακινήτου για έναν ιδιώτη δεν φορολογείται, χάρη στην ισχύουσα αναστολή του φόρου υπεραξίας. Το ποσό της πώλησης εισπράττεται καθαρό από φόρους εισοδήματος και μάλιστα αποτελεί το ισχυρότερο εργαλείο για την κάλυψη τεκμηρίων στη φορολογική σας δήλωση.

 

«Η πώληση του ακινήτου σας δεν χρειάζεται να συνοδεύεται από άγχος για την εφορία», συνοψίζει η Skoreal. «Αρκεί να γνωρίζετε τα δικαιώματά σας και να κάνετε τις σωστές κινήσεις στο Ε1, ώστε τα χρήματα που θα εισπράξετε να λειτουργήσουν υπέρ σας και για τις μελλοντικές σας αγορές».

 

Πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε μεταβίβαση, είναι πάντα σοφό να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο συμβολαιογράφο, φοροτεχνικό ή σύμβουλο ακινήτων, ώστε να διασφαλίσετε ότι η διαδικασία θα ολοκληρωθεί ομαλά, γρήγορα και με τη μέγιστη φορολογική ασφάλεια.